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A RELEVÂNCIA DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

Leitura em: 3 minutos

Cada vez mais precisamos nos cercar de cuidados ao adquirirmos quaisquer bens, sobretudo imóveis, por terem um valor financeiro e pessoal significativo, principalmente porque muitas vezes os interessados se valem de todas as suas economias em busca da realização do sonho da “casa própria” e que pode se tornar um pesadelo caso não sejam tomadas as cautelas necessárias através da análise prévia da documentação referente ao negócio.

Infelizmente, nota-se um crescente número de problemas e reclamações envolvendo relações comerciais ou imobiliárias nas quais pessoas de boa fé ao adquirirem seus imóveis são levadas a erro ou ludibriadas por vendedores ou até mesmo profissionais que fazem as intermediações dessas vendas, em busca do fechamento do negócio a qualquer custo ou da obtenção de vantagens, transferindo imóveis que muitas vezes não podem ser negociados por terem algum gravame ou ônus.

Para evitar esses tipos de fraudes, podemos nos valer do longevo método de apuração jurídica, cujo termo advém da doutrina estrangeira, due diligence, que vem ganhando notoriedade em território nacional e sendo bastante utilizado no âmbito das relações empresariais envolvendo transações imobiliárias, por exemplo, visando justamente alertar aos interessados de possíveis riscos do negócio e que estão muitas vezes implícitos, ou seja, não tão evidentes aos olhos de pessoas leigas ou sem vivência na área imobiliária.

Em breves considerações, temos que a diligência prévia, ou due diligence, tem como finalidade, por meio de uma investigação mais aprofundada, garantir aos investidores que os negócios firmados estejam envoltos de segurança jurídica, evitando-se transtornos futuros. Essa análise criteriosa não busca inviabilizar o negócio pretendido, como muitos pensam, mas, sim, assegurar que o mesmo não esteja eivado de possíveis vícios que acarretarão problemas futuros, tanto para os que vendem como para os que adquirem tais bens.

Nesta semana fomos procurados por uma senhora aflita que adquiriu um imóvel, em região nobre da capital alencarina, relatando que seu apartamento havia sido recentemente objeto de penhora em virtude de dívida contraída pelos antigos proprietários, inclusive na iminência de ser levado a leilão para quitação da dívida anterior à sua compra. Alguém poderia se perguntar como isso seria possível?

a diligência prévia, ou due diligence, tem como finalidade, por meio de uma investigação mais aprofundada, garantir aos investidores que os negócios firmados estejam envoltos de segurança jurídica

Em decorrência da lentidão dos procedimentos judiciais e pelo fato do Judiciário brasileiro não dispor de instrumentos que facilitem o acesso do público em geral a informações unificadas sobre ações em todo território nacional, a adquirente do imóvel foi pega de surpresa em virtude do mesmo ter sido penhorado em uma reclamação trabalhista ajuizada anteriormente em cidade do interior de Pernambuco. No caso, a adquirente ficou alheia a tudo que estava se passando, vez que todas as cobranças eram direcionadas aos antigos proprietários que nada fizeram para resolver a questão, causando-lhe danos de toda ordem.

Neste caso, como em diversos similares, se a compradora do imóvel tivesse acesso a due diligence, certamente não estaria passando por tal situação, vez que na investigação prévia seria constatada existência de processos ajuizados em desfavor dos antigos proprietários, evitando desta forma a compra do referido imóvel ou até mesmo a negociação do valor executado contra os vendedores, possibilitando, quiçá, a concretização do negócio mediante a quitação prévia do débito com desconto de parte do valor negociado.

Frente a tudo isso, sugerimos a disseminação da utilização de tal procedimento por ser bastante relevante para fins de mitigação de riscos e garantia da segurança jurídica dos negócios imobiliários.

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